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    新手購房大禮包——入住前的準備工作

    2021-08-10 15:27:17|來源:樂居買房
    摘要|

    新房裝修完成后,購房者就可以開開心心的遷入新居了,在入住前,還有不少手續需要辦理。

    (一)辦理房產證

    1、辦理房產證需要的材料具體如下:

    (1)蓋章的《房屋(地)所有權登記申請表》;

    (2)房屋買賣合同;

    (3)簽訂預售合同的買賣雙方關于房號、房屋實測面積和房價結算的確認書;

    (4)測繪表、房屋登記表、分戶平面圖兩份;

    (5)專項維修資金專用收據;

    (6)契稅完稅或減免稅憑證;

    (7)購房者身份證明(原件及復印件);

    (8)房屋共有的提交共有協議;

    (9)銀行的提前還貸證明。

    溫馨提示:不同省市地區的具體要求也不相同,在辦理前需向當地相關部門咨詢了解,按當地要求準備材料。管理部門給的領取證書的通知書一定要妥善保管,并按照通知書上告知的時間領取房產證。

    2、房產證的辦理流程

    目前,房產證辦理有兩種辦法:

    (1)委托開發商或代理公司辦理房產證;

    (2)自己辦理房產證。

    l開發商或代理公司代為申請的大致流程:

    第一步:簽訂委托協議

    第二步:繳納房產證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅

    第三步:按照約定時間領取房產證

    l自己辦理的大致流程:

    第一步:確定開發商已經進行"初始登記";

    第二步:到管理部門領取《房屋(地)所有權登記申請表》;

    第三步:拿測繪圖(表);

    第四步:領取相關文件;

    第五步:繳納公共維修基金、契稅;

    第六步:提交申請材料;

    第七步:按照規定時間領取房產證。

    溫馨提示:不同省市地區的辦理流程與要求提交的文件不同,具體細節請大家以當地發證機關的要求為準。

    (二)繳納稅費

    購房新房需要交納的稅費主要包括契稅、印花稅、維修基金。

    1、繳納契稅

    契稅是房屋所有權發生轉移變動時,向房屋產權的承受人征收的財產稅。除了買賣、贈送、交換外,房屋所有權轉移的方式還包括以下兩種:因特殊貢獻獲獎,獎品為土地或房屋權屬; 或預購期房、預付款項集資建房,只要擁有房屋所有權,就等同于房屋買賣。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種。契稅的征收稅率是以房屋面積來劃分的。

    (1)契稅計算方法

    按照最新的相關規定,對個人購買僅一套住房的家庭(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上小于144平方米的,按2%的稅率征收契稅;高于該區的市場指導價格,面積大于或等于144平米,買方不是首套二套房產契稅或二套以上房產契稅:評估價格的3%。

    應納稅額的計算公式為:

    新房應納稅額=計稅依據×稅率

    二手房應納稅額=二手房稅率×房地產評估價

    (2)繳納契稅的方法

    契稅一般都是在交房之前交,與各個房費統一由開發商收取,只有交齊了各種類的費用(包括契稅),開發商才會辦理交房手續。交納相關費用,開發商會出具正式的購房發票。也有部分城市需業主拿契稅單自行前往銀行交納。

    2、繳納印花稅

    房地產印花稅是指因房地產買賣、房地產產權變動、轉移等而對書立的或領受的房地產憑證的單位和個人征收一種稅賦。

    在訂立合同的時候就直接繳納,總房款的0.05%,一般跟首付一起繳,方便開發商統一辦理合同登記和房產證。

    3、繳納維修基金

    維修基金又稱公共維修資金,也叫住宅專項維修基金,包括房屋公用設施 專用基金和房屋本體維修基金,用于物業共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目,不得挪作他用。專用基金實行"錢隨房走"的原則,房屋轉讓時,賬戶里的余額資金也隨之轉移給房屋的新的產權所有人。

    維修基金計算方法

    房屋維修基金通常在辦理貸款前繳納。商品房銷售時,購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金交繳約定,購房者應當按購房款2-3%的比例向售房單位(開發商)交納維修基金。開發商代收的維修基金屬與全體業主共同所有,不計入住宅銷售收入。;也有的城市按照面積計算維修基金,如長沙新房住宅為120元/平方。

    開發商或者物業公司要在當地房管局指定銀行開戶后,購房者可以自行繳存。有些城市購房者在領鑰匙,辦理入住手續時,開發商就會代收房屋維修資金。

    (三)如何在房產證上加減名字

    如果想房產證改名字,針對婚前、婚后,貸款是否還清都有不同解釋,不同情況的辦理費用也不相同,并且改動房產證名字也會涉及到產權、債權、稅費等各種問題。在房產證上加名字怎么加,及加名字的費用怎么算,要視房子的情況和加什么人的名字而定。因為不同類別的房子,比如有貸和無貸的,或加不同人的名字,如直系血源關系和非直系血源關系的,加名字的程系和費用也是不相同的。

    1、房產證加減名字的注意事項

    在房產證上加名字,也就是增加這個房子的共有權人,共有三種方式:析產登記、買賣或贈與。

    (1)析產登記

    析產登記主要適用于離婚析產。顧名思義,離婚析產是夫妻雙方因離婚后彼此就個人對房屋所占的份額進行轉移的一種登記手續。按照有關規定,雙方免收交易稅費。

    法律普及:婚前購買的房屋屬于個人財產,婚后加名變為夫妻共有財產,房屋權屬發生變更。由于房屋存在抵押貸款,借款人將由一人變成兩人?!段餀喾ā?91條規定,抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產。

    (2)不同親屬間加減名字的區別

    類似于份額轉讓,流程和正常的房屋買賣類似,需要繳納所占份額的契稅。

    1)父母子女之間加減名字,同樣視為買賣交易,要收取契稅。如果房產證辦理時間不滿2年的,還需要繳納全額營業稅。

    2)夫妻之間加名字或去名字,不收取契稅。

    2、房產證加名幾種情況:

    (1)夫妻加名,婚前婚后情況有所不同

    婚前加名,按贈與、買賣方式依據雙方申請辦理。

    ①贈與,夫妻雙方需先到公證處辦理贈與公證書,夫妻一方贈與另一方一半產權,之后雙方攜帶房產證、身份證、公證書到中心辦理加名手續。

    ②買賣,雙方需簽訂買賣合同,然后攜帶房產證、身份證、不動產完稅憑證到中心申請辦理。

    (2)婚后加名,這種情況屬于變更登記,市民只需提供夫妻雙方身份證明、《結婚證》、《房屋所有權證》、《房屋登記申請書》等申請材料,共同到有管轄權的房屋登記部門進行面簽后,即可辦理相關房屋權屬變更手續。免征契稅、個稅和營業稅,僅收取房屋登記費和印花稅等。

    【注意】如果是之前簽訂購房合同時沒有寫上兩人的名字,辦理兩證的時候不能加名,需要在辦理兩證后,還清貸款的情況下才能進行。購房合同的名字和房產證的名字是一致的。

    (3)父母子女加名,選擇贈與最合適

    如果是父母、子女等這種關系間的房產要辦理變更手續,就可以考慮二手房買賣或者是贈與。

    房產贈與的流程:

    ①贈與人與受贈人訂立房屋贈與的書面合同,即贈與書。按規定,房屋贈與一定要采用書面形式。

    ②房屋贈與的當事人(受贈人)憑原房屋所有權證、贈與合同,按規定繳納有關契稅。

    ③辦理公證。根據規定,房屋贈與必須辦理公證。

    ④辦理房屋所有權轉移登記手續。房屋贈與當事人到房地產管理機構申請變更登記,應提交申請書、身份證件、原房地產產權證、贈與書及公證書和契稅收據。

    ⑤贈與人將房屋交付受贈人。

    ⑥直系親屬間贈與是不限購的,不需要做購房資格審查。

    贈予手續的辦理:

    ①贈予人與受贈人訂立房屋贈予的書面合同,即贈予書。

    ②受贈人憑原房屋所有權證、贈予合同,按規定繳納有關契稅,辦理公證。受贈人到房地產管理機構申請變更登記,應提交申請書、身份證件、原房地產產權證、贈予書及公證書和契稅收據。

    (4)兄弟姐妹加名,多數考慮買賣

    雖然非直系親屬間房產加名也可以考慮贈與過戶方式,但是由于稅費比較高,同時限購未取消之前也要考慮購房資格,所以買賣方式比較合適。

    買賣流程:雙方或三方(中介)協商清楚后簽訂購房合同,之后在網上進行網簽備案,去房管局辦理購房資格審查,通過后,打印購房合同,辦理過戶手續。需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、房屋兩證等資料。

    (5)按揭中房產加名字

    【注意】上述前提都是房子貸款已經還清,否則需要先去銀行還清貸款,注銷掉之后,再拿著房產證去行政服務中心辦理相關業務。

    法律普及:婚前購買的房屋屬于個人財產,婚后加名變為夫妻共有財產,房屋權屬發生變更。由于房屋存在抵押貸款,借款人將由一人變成兩人?!段餀喾ā?91條規定,抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產。

     

     


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