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    保交樓、穩民生,應加大為民營房企幫扶紓困力度

    2022-07-31 19:31:04|來源:樂居
    摘要| 據經濟觀察報報道,有關部門擬成立一個千億級房地產基金,用于解決一些問題樓盤債務問題,首期擬紓困企業包括:世茂集團、融創中國、綠地控股、中南建設、陽光城、奧園地產、融信中國、榮盛發展、中梁控股、佳兆業、廣州富力和恒大集團等12家民營房企。

    據經濟觀察報報道,有關部門擬成立一個千億級房地產基金,用于解決一些問題樓盤債務問題,首期擬紓困企業包括:世茂集團、融創中國、綠地控股、中南建設、陽光城、奧園地產、融信中國、榮盛發展、中梁控股、佳兆業、廣州富力和恒大集團等12家民營房企。雖然該方案的細節尚未曝光,但從網傳這12家房企名單來看,保交樓、穩民生需為民營房企幫扶紓困,已經成為市場、監管部門和金融機構的共識。

    一、房地產市場形勢依然嚴峻,民營房企困難重重

    國盛證券發布研究報告指出,2021年克而瑞銷售百強房企中,去年下半年至今有30家房企出險(發生融資或理財產品違約、展期、交換要約等流動性風險事件)。百強房企中有70家民企,其中有29家出險,比例逾四成。并且出險企業的排名從靠后端逐漸向前端蔓延,民營房企的流動性危機愈演愈烈。

    國有房企天然擁有強大的品牌優勢和信用背書,可以輕易借到很便宜的錢。在獲得資金方面,國企的優勢讓民營房企望塵莫及。只要審慎經營,國有房企完全不用擔心生存問題。但是與“含著金鑰匙出生”的國有房企不同,目前國內的民營房地產企業步履維艱,負重前行,自救進程普遍面臨以下幾座“大山”:

    1、商品房成交量腰斬,銷售回款大幅下滑

    7月28日,華泰證券發布研究報告指出,2022年全口徑銷售額100的房企中,民企占比持續下行,占比從2020年的68%下降到2022年上半年的53%,一年半內累計下滑15%。2022年上半年,百強房企累計銷售金額同比降幅達50.3%,其中民營房企業績下跌幅度更大,即使是相對穩健的優質民企,銷售額同比亦下跌超60%。與之密切相關的銷售回款亦大幅下滑,企業內生現金收入來源面臨腰斬,經營性現金流急劇萎縮,給企業正常經營面臨巨大壓力。

    2、融資環境未有明顯改善,融資成本居高不下,違約風險仍存

    因多種因素綜合影響,銀行等金融機構對國企和民企實行差異化的貸款政策,對民營房企的存量融資采取各種壓降措施,且較之國企融資的利率水平,民營企業的融資成本仍居高不下,融資環境未有明顯改善。據Wind數據統計,2022上半年國企+央企占到境內債發行規模的89%,繼續處在2015年以來的最高水平,發債利率則處在最低水平。民營房企的占比從2020年62%,下降至2022上半年的11%,降幅高達51%。民營房企常規的債務展期、新增授信需求均無法得到實質性滿足。任何一筆有息負債違約都有可能觸發交叉違約,令企業違約風險急劇放大。

    3、受疫情及資金影響,延期交樓頻發,斷貸現象出現

    受短期資金嚴重不足影響,民營房企普遍面臨項目建設進度遲緩的問題,零星散發的新冠疫情更讓大批工地現場施工直接按下暫停鍵。材料供應不足、人員無法到崗,導致項目工程進度停滯,交樓延期、工程索賠等經濟糾紛頻發。

    近期各地陸續出現的商品房停工或延遲交付的現象,激起業主強烈不滿,甚至聯名發布“強制停貸告知書”。不斷蔓延的“停貸潮”,使處于低谷的房地產市場雪上加霜,令房企銷售資金回籠更加困難,形成惡性循環。

    4、資金監管過度嚴苛收緊,嚴重影響正常運營

    受房地產調控政策及個別同行企業違約事件影響,部分地區政府重新收緊了房地產銷售監控戶資金的正常提取,對民營房企的項目資金管控更為嚴格,不同職能部門之間層層加碼。在此影響下,民營房企無法對銷售回款進行合理支配,大量前期投入資金沉淀在原項目中,無法統籌調配各地項目的建設資金需求、難以歸集資金償還到期債務,正常經營活動受到嚴重影響。

    民營房企是房地產行業的支柱力量,其業績貢獻占比達80%以上。在以上幾座大山的重壓下,可自由動用資金日趨枯竭,若無及時的政策調整,或將有大量民營房企暴雷、倒閉,對民生和市場穩定造成嚴重沖擊,對行業的健康穩定發展形成重大隱患。

    二、相關部門及金融機構應對出險企業給予幫扶,助民營房企紓困

    目前民營房企信用風險仍在發酵,存在往更高信用評級民企蔓延的趨勢。響應國家提振內需、拉動消費、激活內循環的目標,相關部門及金融機構應從以下四個方面出臺相關政策,幫助優質民營房地產企業紓困解憂,讓經濟恢復增長動力。

    1、重建房地產市場信心,提升購房消費意愿,拉動社會消費

    目前,中國常住人口城鎮化率63.9%,仍處在快速城鎮化階段,每年城鎮新增就業人口1100萬以上,帶來大量新增住房需求。國家發改委7月12日發布《“十四五”新型城鎮化實施方案》,放開了大多數城市的落戶要求,居民儲蓄額亦已增至100萬億元。但由于市場各方對樓市及房企的信心降低,疊加經濟環境的不確定性影響,令人民群眾購房消費意愿急速下降,客戶持續持幣觀望。

    房地產行業作為中國國民經濟的重要支柱,及時止住房地產行業的下滑的態勢對于穩定經濟大盤具有重要作用。懇請相關部門及金融機構盡快出臺各項政策,穩定、改善市場參與各方對房地產行業的預期,加快釋放對民營房企的利好政策,重建投資者及購房者對民營房企的信心,采取包括降低首付款、房貸利率等方式為剛需客戶降低購房門檻、支持改善型住房需求等。及時釋放潛在購房需求,帶動房產上下游產業消費,切實激發內需活力,穩定經濟大盤。

    2、給予民營房企調整緩沖期,助力企業渡過難關

    房地產行業在經歷近段時間的深度調整后,泡沫化、金融化的勢頭已得到根本扭轉,房地產行業已告別高負債、高杠桿、高周轉的發展模式,回歸民生屬性。在調整過程中,不可避免出現了一些層層加碼、政策合成的現象,使企業去杠桿的進程,缺少了一定的調整緩沖期,僅僅依靠自身力量已無法實現平穩過渡。

    相關部門及金融機構應充分考慮民營房企的實際困難,全面評估企業的經營履歷和資產情況,給予優質民營房企3~5年的過渡調整期,以便于企業集中精力改善經營,抓住市場回暖的機遇,將處在建設期、培育期的項目恢復建設、推出市場,以順利歸還債務,平穩有序降低杠桿。

    3、堅持“兩個毫不動搖”,給予國企民企同等待遇,確保交樓,穩定房地產市場

    堅持“兩個毫不動搖”,對各類市場主體一視同仁,是黨和國家確立的大政方針。當前民營房地產企業的經營困境,僅僅依靠國企與民企合作開發或收購項目的方式予以解決難以取得快速、明顯的成果。相較于民營房企的大體量比例,國企的資金相對有限且有一定決策機制限制,導致通過項目合作、資產出售的進行紓困的方式進展緩慢。為促進民營經濟的健康穩定發展,相關部門及金融機構應給予民企與國企同等的融資待遇,適當降低優質民企的融資門檻,通過下調融資利率等一系列措施,提升市場信心??刹扇“ㄏ騼炠|民營房企新增開發貸款支持、全額展期或續貸等方式,緩解企業的短期流動風險,解決民營房地產企業的正常經營資金需求,尤其是階段性“保交樓”的重點資金需求。為實現“保交樓、保民生、保穩定”目標,可針對房企近期交樓的項目試點發放“保交樓”專項貸款,采取嚴格按照各項目的工程進度發放及受托支付方式全封閉使用,以確保各項目建設工程正常進行,探索一條市場參與各方多贏的道路,打破目前房地產行業所面臨的多方困局。

    4、優化預售資金監管制度,增加房企可用資金,增強企業面對困境時的韌性

    分析爆雷房企的資金情況可以發現,普遍存在可用資金比例過低的問題,導致無法及時調用可用資金歸還剛性負債,造成違約事件??梢酝ㄟ^增加監管賬戶內資金的使用彈性等方式為增加企業的可用資金,應對日常經營、償債資金需求,政府和相關金融機構應與出險房企共同研究解決方案,適當放寬預售房款監管資金的提取條件,減少對民營房企預售房款監管賬戶資金的多重監管措施,對信用等級較高的房企,可根據各項目的投入地價、留存利潤等實際情況,適當放寬預售監控資金提取范圍,降低預售監控資金留存比例。

    房地產是一個17萬億量級的行業,牽涉大量上下游行業。調整是為了讓它更好更健康,促進其平穩可持續發展。今年以來,監管部門和地方政府已經開始積極回應,嘗試使用市場手段化解決當前風波,但是當前房地產困局的核心還是在于大規模民企信用垮塌帶來的負反饋,如果要緩解當前地產鏈條持續的下行趨勢,只是把紓困資金用于保項目不保企業是遠遠不夠的。

    皮之不存,毛將焉附。企業是項目的主體,項目是企業的項目,沒有企業奮力自救,單純靠資金輸血項目,保交付依然難以落地,保企業就是為了保交樓,保企業就是為了保穩定。因此,徹底解決目前地產及上下游行業危機所帶來的困境,急需相關部門和金融機構出臺更多的政策從根源上拯救市場主體信心,不僅救項目,更要救企業,最大限度激發出險民營房企自身回血的能力,內外并舉,重振市場信心,避免引發更嚴重的系統性風險,盡快實現保交樓、穩民生。

    千億級房企紓困基金來了,救項目不救企業; 經濟觀察報網; 2022年7月29日。

    房地產開發 百強房企中民企出險比例達四成,出險后銷售額通常下滑六成;國盛證券,2022年5月18日。

    房地產行業專題研究:解析當前地產困境; 華泰證券,陳慎、劉璐、林正衡; 2022年7月28日。

    房地產行業專題研究:解析當前地產困境; 華泰證券,陳慎、劉璐、林正衡; 2022年7月28日。


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